“想做养老地产的开发商很多，但多数在观望，圈了大片土地后，怎么做完全没想好。”亲和源股份有限公司副总裁华山如是说。 养老地产这块“蛋糕”无疑让许多开发商垂涎欲滴。实际上，新浪乐居发现，运营中的养老地产问题重重。 绿地21新城孝贤坊被业内看作是运营养老地产较为成功的项目之一。而新浪乐居在走访后发现，该项目对入住的业主并无年龄审核，配套未达到养老地产需求。小区较多空置房屋多为外地投资客所买，目前挂牌出售或出租。 另一个养老地产项目亲和源，被业内人士认为在养老方面颇有建树。不过，其高昂的费用，高端的定位，却将多数老年人“拒之门外”。
“养老”只是噱头 养老地产，顾名思义是为老年人打造的住所。而新浪乐居在走访绿地21新城孝贤坊时发现，该项目入住的不仅是老人，也有年轻人与小孩。除了对入住年龄没有限制，该项目还有不少房源挂牌出售或出租，成为外地投资客炒房的工具。 11月6日，新浪乐居来到位于昆山花桥的绿地21新城孝贤坊。午后的阳光下，胡先生夫妇正牵着手，相伴走在小区门口散着步。这时，一位年龄约为20几岁的女孩牵着一只泰迪走过来，与胡先生夫妇闲聊起家常。据胡先生夫妇介绍，这位女孩也是孝贤坊的业主，是他们的邻居。“只要出钱就可以住，住在这里的不全是老人，也有年轻的上班族，较为常见的还有老两口带着第三代在这里生活。”胡先生说。 今年50多岁的陶阿姨也证实了这一点。陶阿姨表示，自己于2007年入住孝贤坊，当时与女儿一起住进来。“现在是独自居住，但是买房子的时候是和女儿一起住的，他们(开发商)也没有要求一定要是老年人。” 新浪乐居在孝贤坊小区发现，几户人家门口晾晒着小孩子的衣服，也有业主家门口还张贴着尚未褪色的大红“囍”字。 值得注意的是，据孝贤坊在住的业主透露，该项目入住率只有约50%，部分空置的房子为二手房，目前在挂牌出售。胡先生夫妇表示：“房子空的很多，你看哪有那么多人住。有的人买了不住，用来投资的。06年买的时候很便宜，我们买了一套约70平方米两室的房子，当时只要20多万。” 新浪乐居随后在该项目周边的福美来不动产证实了这一说法。工作人员向新浪乐居介绍称，孝贤坊有不少房子空置，多数为外地来的炒房客所购买，现在不少在挂牌出售。“孝贤坊的房子均价一般在6000元—7000元/平方米，总价算下来60—70万元。前几天还成交了一套。” 除了出售，孝贤坊也有部分房源出租。这位工作人员告诉新浪乐居：“我自己就在孝贤坊租了一套两室的房子，租金才400元一个月。目前还招了另外两名室友共同居住，还比较划算。”在孝贤坊小区门口冷清的街道上，这样的中介门店约有6—7家。业内人士认为，这样的养老社区并不在少数。多数开发商并未了解养老地产，只是盖房子，赚钱。 小区内一栋楼没有居住痕迹。据小区居民和周边中介介绍，多数空置房屋为二手房，无人居住，为外地投资客所购买，现正挂牌出售。
医疗配套设施存缺陷 “由于服务的是老年人群体，医疗设施配套显得尤为重要。” 绿城房地产集团副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰坚定地说。然而，据孝贤坊业主透露，当初设计规划的配套医院，至今仍未开始运营。胡先生告诉新浪乐居：“小区有一些小的医疗室，规划中的一家医院，现在刚建好，还没开张。”他补充说道：“上次小区有个老人突发脑溢血，还是我开车给送到了安亭医院。”这时候，胡先生的妻子称：“不过还好，房间里设置了应急按钮，就是从来也没有使用过。” 随后，在陶阿姨家中，新浪乐居见到了红色的应急按钮。此外，楼道里也装置了扶手，电梯也设计成加长型，方便担架进出。然而除了这些设备，针对老年人设计的浴室防滑、扶手等未见踪影。对此，业主有着不一样的回答。陶阿姨表示：“买的时候有，由于用不着便自己去掉了。”而胡先生夫妇表示，购买时为毛坯房，并没有专为老年人设置的装置。 据新浪乐居了解，老年人身体健康出现紧急状况的概率随年龄增加而走高，而大多数养老地产项目只能满足于一般疾病治疗，且地处偏远，离市区大医院尚有一段距离，因此对一些突发疾病显得手足无措。 对此，上海资深房地产人士项震表示：“正因为现在还没有真正意义上的养老地产，所以医疗当然达不到养老地产的标准。” 他表示，养老地产的医疗水平要达到什么样的程度，目前没有办法用类似于几级医院来比喻，重要的是要符合老年人的需求。此外，还要符合老年人的信赖。“所以必须要在适合老年人需求的情况下达到一定的医疗水平，才叫真正的养老地产医疗。”
定位高端收费昂贵 多数老人望尘莫及 相比孝贤坊，上海亲和源“养老”的功能较为突出。但其颇高的费用，让许多老年人感到望尘莫及。 据了解，亲和源采用的是会员制。亲和源研究中心研究专员刘洁介绍，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元（需一次性缴纳），按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万、3.98万、6.98万元。A卡可继承，可转让，如果转让需交卡费10%的转让费。B卡为“终身卡”（15年），年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。华山告诉新浪乐居，会员卡的卡费并非一成不变，每半年调整一次。目前，卡费已经由原来的50万元涨到90万元。 一位已经入住的退休干部黄先生向新浪乐居表示：“这里的环境，服务都不错。就是收费高了点，大部分老人哪有这个经济能力住进来。”刘洁也表示：“确实，这里住的多为退休干部，一般人住不进来。” 亲和源的定位在中高端收入人群。对此，华山表示，弱水三千，只取一瓢。“我们不可能服务所有的老年人，没有一家企业会这么做。我只能根据我的土地成本、物业、造价来服务适合我的老年人群体。”有业内人士表示，亲和源如此高昂的费用，有变相出售的嫌疑。即便如此，亲和源当初投入的成本尚未完全收回。 然而，跨过收费这道并不低的门槛后，入住的老人并没有获得相应产权。华山表示：“亲和源采取的是产权自持方式。会员卡购买人获得的是居住权，可以转让。” 项震表示：“亲和源相比其他养老地产项目，其在养老方面已经算是颇有建树。但目前也只属于养老地产项目的雏形。”
问题重重 养老地产前途光明道路曲折 上述问题只不过是开发商介入养老地产所带来的部分尴尬局面，养老地产事业任重道远。 正如华山所说，养老地产是什么，怎么做，开发商完全没明白。 “养老地产非常复杂，不仅要运营商业，最重要的是运营老年人的生活。许多开发项目的设计根本达不到养老的需求，没有把养老的事情解决好，怎么能叫养老地产？”项震说，“我知道的一家企业，花了三年时间去研究养老地产，包括养老，运营，服务，然后再去操作。而多数开发商根本没做到这一点，只是盖房子，赚钱。” 开发商试水养老地产时，土地问题首先摆在面前。 业内人士表示，目前，养老地产的土地是划拨还是招拍挂出让，养老地产土地性质如何认定，有关部门都没有明确。 “将来应该有专门的老年地产用地。”项震说。 华山还认为，开发商介入养老地产，往往走入圈地的怪圈。“有的开发商一圈几千亩地。五千亩土地做养老？荒唐。再过几年也不可能有这么多老人聚在一起，这是盲目。”华山表示，“圈了地之后一分钱都不投，到时候转转土地性质，养老地产千万不能做成这样。” 对于开发商纷纷表现出对养老地产的兴趣，业内人士表示：“经济实力不强的企业，建议还是不要碰。” “区别于普通商品住宅的是，养老地产是一项长期的投入，资金周转相对缓慢，因此，对房企的经济实力有着较高的要求。”冯雨峰说。 华山也持相同观点：“有较强资金实力的开发商可以去做，这是企业社会责任心的一种表现。但是仅解决温饱问题的房企，还是不要尝试了。” 面对养老地产的种种困局，不少业内人士呼吁政策的扶持。 冯雨峰感叹，政府在这方面的补助太少了。政府可以实现由自己办养老院到支持养老地产开发的过渡，此外，还可以从保障性住房里拿出一部分用于养老住房。开发商也在想办法，例如如今的养老地产项目大都建于郊区，除了环境好利于养老外，地价低，可以相对降低成本也是一个考量。 亲和源房地产副总裁杨璇静认为，民营企业、公司化的养老机构，就应该是做高端的，中高端的，政府做好那些低端的，无保户被救助的机构，把市场形成差异化，各种监管做好。 上海资深房地产媒体人梁志超表示，发展养老地产应从源头上着手，最重要的是，养老地产源头土地供应方式能否改变，如取消双轨制的话，则应把现有使用期50年或70年批租的一次性收费，改为按使用期限分年度收取，实行年租制。“中国土地供应年租制或许应从养老地产开始”。 也有专家有着自己的看法。“政府给予支持，企业自然相当欢迎。但养老，最终还要指望自己养。”一位不愿透露姓名的业内人士表示，在美国和澳大利亚，养老机构全都是民间的，纳税人通过合理缴税，年老时便可以享受到这一权利。希望对中国的养老地产有所借鉴。“中国的养老地产，前途是光明的，道路是曲折的，一步一步慢慢来。”
编辑结语：随着社会养老需求的不断增长，房企试水养老地产也是社会责任心的体现。但养老地产相比商业地产较为复杂，房企应理性看待。针对目前出现的种种问题，政府应尽快出台相应政策，让养老地产不再野蛮式发展。老年服务体系建设应保持理性，即尊重国情、伦理与老年人的内心愿望，以家庭养老与居家养老为目标，以机构养老为补充。 “想找个环境比较好，安静点的小区，好让自己退休后养老居住。”60岁郑州市民张大爷在参加近期新浪乐居看房团表达了自己购房心声，其实类似这样的声音从未中断。当你老了，是选择不动，还是将目光投向新兴的养老地产。 随着社会发展及城市居民生活水平的提高，老百姓“养老”的问题成为讨论的热点，例如在已有住房的条件下，想再买一套养老房给自己的父母；也有家庭子女想将父母送入服务完善、配套齐全的养老公寓。而这批人也成为当前及未来楼市的潜在刚需群体。据了解，虽然很多城市的开发商也开始试水养老地产，积极探索其盈利模式，而郑州的养老地产还是处于较为滞后的状态。 “我的儿子也想让我住到老年公寓，但是吧郑州市区里很少，而且配套之类的不太齐全。用现在年轻人的话说就是太‘山寨’，收费也高，像郑州三环内，长江路上有个爱馨阳光城，环境倒是不错，那儿有医院、养老公寓、还有自己的小区。”一位出租车司机为记者提供了一些线索。
探访一养老社区医疗护理大楼等软件优越 14日下午，记者前往长江路连云路附近的爱馨阳光城，到达目的地后已是18点30左右，当时天色暗了下来，但是醒目的“爱馨医院”这四个字在红色灯光下赫然醒目，经打听后得知爱馨阳光城是集养老、娱乐、医疗、康复于一体的大型综合性老年社区。爱馨医院便是一所社区中的养老护理大楼，记者注意到，医院旁有酒店会所之外，后边是爱馨阳光城住宅小区，整个社区占地80余亩，建筑面积达10万平方米，能容纳近2000位老人入住，整个社区在傍晚显得尤为安静。 记者先到爱馨医院探个究竟，步入大厅明显感到室内的温暖与室外的寒冷形成鲜明对比，工作人员也热情的解答了记者的提问，据悉如果选择住进该护理大楼，入住后还需要3-7天的观察期，而后为老人划分为“自理级、介助、介护”三个服务等级，每个等级的收费标准为1740-2210元/月、2460-2820元/月、3000-4200元/月。 服务标准囊括了每天打扫、定期清洗衣物床单、协助个人修剪头发、饮食、清洁、专业护理等，每周还会组织老年人去剧院听戏。通过介绍可以感觉到养老公寓内部整个服务体系、配套设施比较齐全，目前已有100多人入住。由于时间较晚，为了不打扰多数老年人休息，记者没有到老年人的房间进行了解。 不过记者走出该养老公寓没多久，有几位30多岁的市民要前去探望朋友，据这几位市民介绍，“我们的父亲在这里住，有快半年了，这个养老院很不错，郑州这样的也少，内部环境好一些，还有专门的医院，工作服务都挺到位的。当时觉着吧收费挺高，但是我们几个都很忙，为了让自己的父亲能过的好一些，只要服务到位，花这些钱也是应该的。”
住宅区随处可见出租出售信息养老社区为何出现多数年轻人 随后来到公寓后的爱馨阳光城住宅小区，由于是大部分上班一族的下班时间，记者发现不少年轻人回到小区，也有部分年轻男女外出。原本是个养老公寓，为何会有如此多的年轻人出没？而且发现小区门口贴有不少出租、出售房源的信息。 记者决定以看二手房的身份了解信息，恰巧遇到该小区的电力维修人员，该维修人员居住在住宅小区，据了解小区大概建于2010年左右。“现在二手房卖到4000、5000块钱一平，最早的时候新房也就3000多，好多都是内部员工，开发商的亲戚朋友，这样的比较多，你要是见一些年轻人，应该都是内部员工，医院的护士啊，酒店的工作人员。” 在被问及价格为何比周边的房价低这么多，该维修人员说道，“整个小区环境还可以，价格低是没有房产证，总共一个大的房产证，集体的房产证，在公司手里，公司和你(比如业主)签一个合同。你要是打算买完再卖的话，你还是别买了，自己住的话应该没啥问题。”据悉，整个老年公寓基本卖完，一位工作人员说道，“前边都是酒店，洗浴中心，这里年轻人能不多吗”。 通过对该养老型社区的探访可以发现，整个社区环境比较安静，交通也很方便，护理大楼(爱馨医院)内部配套和服务都非常完善，但是在后面的住宅小区及旁边酒店，人群的混杂，成为整个养老社区的“不足之处”――大型的养老社区，配套及环境如此优越，但是公寓可以随意出售，令人惊叹。
网友：有必要发展养老地产业内：克服传统观念 养老地产要求很高 “如果养老公寓啊养老院啊，配套设施比较齐全，比如大病小病要有医生，或者有医院吧，环境也要安静，交通是否方便啊，以后方便自己的孩子来看看，如果这些条件都能打到，我退休了会去这个养老公寓。”家住郑州的65岁刘大爷表达了自己对于养老设施的一些要求。 近期，新浪乐居发起的“郑州是否有必要发展养老地产”的网民调查中，共计500人参与，其中拥有82.59%的网友认为当前郑州老龄化严重，有必要发展养老地产。而对于是否愿意让自己的父母选择养老公寓、养老院等，网友表达出不同的态度，39.65%网友表示不愿让父母住进养老设施齐全的公寓或养老院，另外则有47%的网友认为自己没时间或支持父母住进养老公寓或养老院。 对于老百姓表达出的兴趣及养老地产发展趋势，克而瑞信息集团研究中心高级研究经理崔宁宁认为，“养老地产没有标准，而国内的养老地产只是起步阶段，需求只是我们预计未来会较大，但是要克服中国人的传统养老观消费观，养老客户还在培养阶段。” 当今的养老地产，高端的定位，高昂的费用总把老人拒之门外。目前国内没有专门的养老用地，开发商只是针对养老客户的需求进行户型设计，配套建设等开发工作。 克而瑞信息集团研究中心高级研究经理崔宁宁表示，“一是设计方面，要考虑老年人的需求，在安全，便捷方面要做到位。二是服务层面，考虑老人行动相对不便，生活方面要提供全面的服务。三是配套，包括日常生活的，包括医疗保健，包括老年娱乐等。因此养老地产其实是很难做的，要求很高。” 一个庞大的养老市场悄然出现。近日，全国老龄委办公室发布消息称，2013年，我国60岁以上老年人口将突破2亿，2033年前后将翻番到4亿，平均每年增加1000万，最高年份将增加1400多万。本世纪中叶，60岁以上人口将达到峰值4.87亿，占总人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。然而据民政部统计，截至2010年底，我国养老床位总数约为320.8万张，每千名老人拥有床位数仅为18张。显然，从需求看，当前的养老服务难以承载迅速壮大的老年人队伍。 正是在这样背景下，住宅市场严控下焦灼的开发商嗅到了新的转型思路。从2010年行业巨头万科在北京重点打造的万科·幸福汇，到保利在浙江古镇倾力运作的保利·西塘越，再到首创、华润大型房企成立专业团队，大势进入养老住宅开发运营领域，抢滩养老地产，希望从中国社会老龄化率升高的现状中寻找商机。 同样，身处内陆的云南也面临养老人口的迅速壮大，据云南省老龄工作委员会相关人员透露，预计到2015年末，云南老年人口将达到600万人。且截止2011年末，云南省共建成养老机构770个，养老床位总数达到52486张。其中，农村敬老院占85%，同样的供不应求，同样的严峻形势。 然而，相比北京、浙江等发达地区养老地产如火如荼的发展态势，身居内陆的云南养老地产到底处于怎样的发展形势，老年人的居住状况到底如何，他们期望怎样的生活方式，新浪旅游地产编辑于11月13日下午14:30到距昆明主城区16公里老年人居住比较集中的万辉星城蓝山郡进行了实地探访。
老年人生活方便最重要期待居住楼盘完善养老配套 新浪旅游地产编辑于11月13日下午13:30从17路公交终点站小西门出发前往位于宁市太平新区内的万辉星城，约30分钟到达安宁太平镇后，换乘一辆电动三轮车10分钟后到达位于太平新区北部万辉星城售楼处。 据现场置业顾问介绍，万辉星城蓝山郡自2007年开发至今，已完成7期占地约1000亩的开发体量，户数达到3800户。由于项目距离市区相对较远，空气清新，噪音污染小，居住环境舒适，所以住户主要是来自昆明市和安宁附近的退休老人。 随后，新浪旅游地产编辑来到售楼处旁边的2010年底交房的7期小区，正碰上从昆明办事回来且手提两大袋蔬菜的潘老夫妇。60岁的潘老夫妇于2011年11月份入住该小区一套83平米两室一厅洋房，是09年由儿子买给他们做养老之用的。 另据潘老介绍，09年老两口和儿子小三口全家5口人都在昆明居住，儿子偶然从同事口中听到太平万辉星城项目，被其相对便宜的价格和舒适的居住环境吸引，到项目所在地一探究竟，最后和几个同事采用团购的形式购买了这套洋房，给父母用做养老房。去年年底装修完成后，老两口就搬到了这个新家，正式开启晚年生活。 从2011年年底入住到现在将近一年的时间里，潘老夫妇最深感触就是，需要频繁的往返于在昆明和太平之间。一方面因为儿子一家三口还在昆明，一心挂念着可爱的大孙子；另一方面还源于小区周边缺乏日常生活所需的农贸市场、生鲜超市、医院、健身场所等。所以老两口只要回昆明，就会顺带买些日常所需的药品、蔬菜之类的物品以备不时之需。 热情的潘老夫妇，还领着新浪旅游地产编辑来到项目规划的农贸市场所在地，放眼望去里面草木丛生，且堆满了建筑用过的各种木材和纸板。面对这片不知道何时能够投入使用的农贸市场，潘老失望之情溢于言表。 除了潘老夫妇，小区里面还随处可见三三两两坐在长椅上悠闲的晒着太阳，听着昆明花灯小戏的老年人。虽然小区里面也有供老年人平常锻炼的少量的几件健身器材，但是老年人还是喜欢集中聚在小区唯一的亭子里面聊天、下棋或是玩牌。 当天亦不例外，不到四点亭子里面已经聚集了接近10位老人，大部分围着桌子玩牌，部分则围坐在旁边的台阶上聊天，消磨悠闲的时光。当看到新浪旅游地产编辑走进，老人们颇感意外。当了解编辑意图后，老人们则主动和编辑聊起了他们目前的种种苦恼。 据其中一位苏阿姨介绍，他们之中有好几位都是拆迁后到万辉星城买房居住的，比较熟络，平常天气晴朗的时候大家都不约而同来到这个小亭子玩牌、聊天，打发闲散的时光。之前小亭子里面一无所有，为了方便玩牌，大家还集体凑钱买了一张小桌子。之后，大部分时间，大家都会自觉的带着自家和桌子高度适中的椅子，到这里玩玩牌、下下棋。 显然，对于已经退休在家安享晚年的老年人来说，这些显然不能让满足他们日常所需。苏阿姨希望开发商能够提供更多的体育设施可以供他们锻炼身体，日常消遣。看着亭子旁边杂乱的小花园，他们都希望开发商能够派人定期打扫，提供更清洁、更舒适的居住环境。 “其实，这些都还不是当务之急。”一位50来岁的老人义愤填膺的说道。他家离在建的8期项目只有宽约10米的马路之隔，漫天的尘土，24小时不间断的施工，不停歇的往来车辆，已经严重的影响了他的日常生活。这和他之前期望的安逸、舒适生活有天壤之隔，他只能期望8期赶快完工，还给他一个宁静生活。
房企有心无力 云南养老地产处于探索阶段 人到老年，逐渐了失去了青春的潇洒与活力，身体各器官逐渐衰老，生理机能逐渐衰退，社会交往也日趋减少。不喜欢闹市的繁华，只想图个清静自在，迫切需要一处安静舒适的养老房来安度晚年。 与北京相对而言，云南更具有开发养老地产的优势：一、气候优势，云南年平均气温变化不大，昆明更有“春城”的美称；二、云南的湿度比较低；三、空气质量好，空气中的负氧离子含量高；四、日光照射长，昆明每年的日照时间为2600多个小时；五、风力适中，刚好能够保障空气流通，凉风送爽，微风习习；六、景观的舒适度，植物覆盖率高；七、云南游客多，这也间接带来了众多的潜在客户。 然而现实总是残酷的，因为养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。 对此，事必达地产机构董事长李力分析道，养老地产还停留在探索范畴，观念阶段，并没有一个房企或项目专门来做养老地产。当房企将方向转往养老地产的同时，需要合理利用资源，加大各区域的专业整合力度，真正做到跨区域、有规模的发展。对于云南来讲，养老地产在将是一个持久的攻坚战。 记得看过一个旅美人士写得博客，他介绍了一个美国的养老社区，还有照片。在我眼里，那些住宅比较高级，一家一套独立的房子，平时生活和居家一样，不同的是，有人照料他们的日常生活和医疗护理。房子需要住进去的老人自己购买，去世后，房子就归社区所有。这中模式觉得挺好。 {:soso_e127:} {:1_468:}{:1_468:}{:1_468:} 65岁退休的话，也就在岗位上养老了。 {:1_489:}{:1_489:}{:1_489:} :em63:{:1_489:} 九歌兮 发表于 2013-8-14 18:14
记得看过一个旅美人士写得博客，他介绍了一个美国的养老社区，还有照片。在我眼里，那些住宅比较高级，一家 ...
但愿有一天，中国也能有这样的养老院。 slygr 发表于 2013-8-14 18:38
怎么了？ 烈火鸟 发表于 2013-8-14 19:11
怎么了？ 一杯清茶叶 发表于 2013-8-15 07:55
:em63: 原生态室内装饰 发表于 2013-8-15 08:17
:em63: mumuyou 发表于 2013-8-15 08:54
短信收到了，点数什么时候加{:1_463:} 还养老呢，65退休的话，还不得累死在工作岗位上 mumuyou 发表于 2013-8-15 08:53
但愿有一天，中国也能有这样的养老院。
这种模式适合富裕阶层的老人。养老市场很庞大，但是很难jingying。有些儿女，平时不管老人，但是老人在养老院内出点事，那就闹腾的鸡犬不宁。很难办。。。 {:1_513:} yanran325 发表于 2013-8-15 11:46
还养老呢，65退休的话，还不得累死在工作岗位上
我想，国家需要改善的还有很多很多，一步一步来，会越来越好的！ 九歌兮 发表于 2013-8-15 12:41
这种模式适合富裕阶层的老人。养老市场很庞大，但是很难jingying。有些儿女，平时不管老人，但是老人在养 ...
嗯，你说的是呢，经常看到新闻上报道你说的这种事件，时有发生。
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