锦绣龙轩捆绑销售车位、储藏室方式是否合规
锦绣龙轩捆绑销售车位、储藏室方式是否合规留言编号： 100324Y37289
留言人姓名： 罗先生
留言时间： 2010-03-24
回复部门： 市住房城乡建设委
回复时间： 2010-04-15 10:17
留言: 油田锦绣龙轩C\D区捆绑售车位是否合规，8.5万元一个车位，即使售车位，油田领导和开发商也不应以现在的市场价销售，并且出示相关政府部门批准的车库及人防工程规划方案、预售车位许可证及车位能否办产权证的相关政府批文，另外储藏室长期租赁价格：2200元/m2，只能以长期使用形式销售，这种做法也不对，根据《合同法》第２１４条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
回复： 您好：地下车位买卖是个比较复杂的问题，根据我国新出台的《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库用来买卖是没问题的，关键是看合同对车位如何约定。至于具体价格，原则上应当由双方当事人协商来确定。开发商应当依据诚信原则，以市场价为依据。地下车库车位使用权出售必须经过相关部门批准，经过批准可以出售的地下车库车位使用权可以办理所有权证，未经过批准出售的地下车库车位使用权不能办理所有权证，只能出租。只能出租的地下车为使用权按照《合同法》的规定，租赁期限最长不超过20年。而且应当签署书面合同。
但是并不是没有分摊的地下面积都可以卖。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。目前，还有一部分的地上（下）车位，虽无产权，但以长期出租的形式出租出去，这样仅仅是一种使用权的转让，而非产权的买卖。人防工程使用者和工程投资者签订租赁使用合同后5个工作日内向所在地人防主管部门备案登记，并提交竣工验收合格证明书等相关资料，人防主管部门审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》，使用者方可使用人防工程。同时，人防主管部门第3年对使用证进行审验。禁止无证使用人防工程或转让《人民防空工程平时使用证》。
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了获得利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位（库），它们也应该是属于全体业主的共有财产。
综上所述，地下车位应该在法律上没有障碍的情况下才能买卖，如不涉及公摊面积，不涉及人防工程设施，是否有销售许可等。同时，应在合同中明确约定车位的最高使用年限以及能否办下产权证；并增加开发商未取得合法手续就擅自销售的处罚条款，对购买人的违约赔偿条款。地下空间在期房销售中已计入公摊面积的，车位的产权和收益属于全体业主，开发商无权出售，应由业主委员会来决定此类车位究竟该如何使用。
注：由于网民提出的问题比较多，相关部门需要一一落实，有些问题回复不及时，请网民朋友见谅。
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