风雷老兄对东营的房价未来走势怎么看？请发言！

[G.H]TAKI · 发表于 2010-7-3 22:36

让大家参考一下~！

zhuanggu · 发表于 2010-7-4 00:17

刚看完4:0的德啊，然后偷点菜，继续看拉圭拔牙的...........

近期主要看运输的定价吧，指望跌倒3000下不现实，08年6月我买时还2500呢，当时可是经济危机中期.............但我的看法是主升已经过去，以目前4000左右新盘价格，以后每年维持微涨状态...................最终2015年此轮大牛市结束时，东营在5000~6000左右，北京均价现价翻番，在4w左右。

zhuanggu · 发表于 2010-7-4 00:18

当然，2012除外................3次大战也有概率

szmf · 发表于 2010-7-4 03:24

只要银行贷款不松动，价格不可能再涨。因为没有贷款，真的没几个人能买得起房子。

如果个人住房公积金再管严格一点，那么房价会雪崩。

现在的房子都是贷款在撑着，没有贷款一切免谈。但是有了贷款就厉害了。

关注银行利率，如果过一段时间银行利率和公积金贷款还是现状的话，会不少人抄底。但是银行利息涨的话，房子就不好说了。

szmf · 发表于 2010-7-4 03:40

住房公积金贷款等额均还月还款额参考表

贷款期限(年)
贷款年利率 (%)
月均还款额(元)

(借款1万元)

1                      贷款期限(年)
4.41                贷款年利率 (%)
853.37             月均还款额(元)

2
4.41
436.08

3
4.41
297.07

4
4.41
227.63

5
4.41
186.02

6
4.86
160.40

7
4.86
140.68

8
4.86
125.93

9
4.86
114.50

10
4.86
105.38

11
4.86
97.95

12
4.86
91.79

13
4.86
86.60

14
4.86
82.17

15
4.86
78.35

16
4.86
75.03

17
4.86
72.12

18
4.86
69.55

19
4.86
67.27

20
4.86
65.22

21
4.86
63.39

22
4.86
61.74

23
4.86
60.24

24
4.86
58.89

25
4.86
57.65

26
4.86
56.51

27
4.86
55.48

28
4.86
54.52

29
4.86
53.64

30
4.86
52.83

szmf · 发表于 2010-7-4 03:55

以一般油田职工月缴公积金840元计算，2口子是1680元。以20年贷款期限计算最大可贷款额=1680元/65.22=25.76万元。 +5~10万元的首付，大约能买35万元的房子。100平米的房子每平米3500元，要是买120平米的房子每平米2916元。

szmf · 发表于 2010-7-4 04:00

如果我们再把每个月的工资1000元加上的话，那么每个月用于房贷的资金为公积金1680元+1000元工资=3680元。那么我们可以支付的资金可以达到50万元。那么对应的房价是5000元~4000元每平米。

szmf · 发表于 2010-7-4 04:03

也就是说50多万元是我们普通油田职工购房价格的上限。25万元是下限。也就是说东营的房价在2500元~5000元直接波动。

szmf · 发表于 2010-7-4 04:11

我又算了一笔帐，银行挣多少钱。

以2口子月1680元公积金计算，1年是20160元，20年是403200元，40万元。
以房贷4%计算20年连本带息是624339元，62万元。
可是我们只能带25万元。银行的25万元是按照2%的存款利息收的，那么20年的成本是371486元，37万。而我们要给银行的是62万，-银行成本37万=25万元。但是20年后25万元是个什么样子还真不好说。如果按照-3%的通货膨胀算的话，20年后贬值1.8倍即13.8万元。除去其它费用，这笔单子，银行赚10万元是没有问题的。

szmf · 发表于 2010-7-4 04:15

所以买房子如果不是用来炒而是用来住的话，还是向家里人或者亲戚朋友借钱划算，即使多付一些利息也是划算的。

szmf · 发表于 2010-7-4 04:27

从以上计算中可以看出，银行放出大量贷款后，只要利息涨一点点，今后的收益都会有巨大的增长。但是利息上涨也有风险就是增加的违约。但是这个违约在中国现阶段问题还不算大。

所以，如果今后银行利率上调，银行的收益会很显著。

阳光老汉 · 发表于 2010-7-4 05:37

本帖最后由阳光老汉于 2010-7-5 13:11 编辑

1111111111

阳光老汉 · 发表于 2010-7-4 05:43

本帖最后由阳光老汉于 2010-7-5 11:57 编辑

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szmf · 发表于 2010-7-4 06:45

没看懂。老汉是不是在个人贷款和向朋友借款之间犹豫？

不用算，银行肯定不会吃亏的。

其实具体到个体差异还是很大的。比如很多人在2006年就个人出款100多万购买住房。而且很多人还不止2、3套住房，而且很多人还不止一个地区有房。

我是说一个大概的中间数

阳光老汉 · 发表于 2010-7-4 06:51

本帖最后由阳光老汉于 2010-7-5 11:57 编辑

11111111111111111111111111111111

阳光老汉 · 发表于 2010-7-4 06:56

本帖最后由阳光老汉于 2010-7-5 11:57 编辑

111111111111111111111111

szmf · 发表于 2010-7-4 07:02

我们不能按照我们自己个体的思维去判断整体思维。其实个体的思维和行为与群体性的思维和行为之间有着巨大的差异。

比如世博会，我从来没有从网上看到有说世博会好的，都是说怎么怎么不好。但是一天几十万的人流好像对此置若罔闻。而且世博会一开始人少的可怜，但是随后人流越来越多，这种情况也出乎包括主办者在内的大多数人的意料。

zhuanggu · 发表于 2010-7-4 17:22

人家问房价预测，也就是说2015年中心城区普通商品房多少一平？

有没问怎么买合算，你们算来算去把偶都算晕了

szmf · 发表于 2010-7-5 02:58

计算利息累计的工具。

不是我不算老汉，你这个想法我N年前就有了，这个小算盘我也打过。不过你再好好想想和认真算算，找个数学好的高中生算一下可能和你想的不一样。

每年+4%的利息，20年就是1.04的20次方=2.1911231430334193505480762776603 也就是2.19倍。 25万*这个数=547780.78575835483763701906941507 元。也就是55万。而我已经算过你为此向银行支付的总共是62.4万元。

也就是说你这么一捣腾，你20年一分钱没赚还赔-7.4万元。如果你用自己的钱存25万20年4%的利息，那么20年后你挣29.78万元。

你说哪个合算。

你用EXCEL列个表自己算下就知道了。在EXCEL中N次方是用“^”表示。

szmf · 发表于 2010-7-5 03:00

如果你这个漏洞要是能钻的花，银行养那么多精算师真不知道为什么？

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