邯郸房企集资93亿无力兑付 楼市库存消化或需10年

[G.H]TAKI

每经记者 金微 发自邯郸　　房地产市场的不景气，波及到了河北邯郸这个三线城市。近期，邯郸部分房企资金链断裂，引发连锁反应——众多开发商跑路、几十个楼盘出现停工。
　　由于银行对房地产贷款的收紧，邯郸房地产资金主要来自民间融资，随着开发商跑路，民间集资的本金和利息出现兑付难题，一大批参与集资的群众浮出水面。多位投资者和房地产相关人士对《每日经济新闻》记者表示，邯郸楼市陷入危机。
　　据新华网报道，针对河北省邯郸市金世纪、万聚、卓峰等开发商非法集资、还本付息困难引发集资户恐慌之事，当地政府部门初步摸排涉及金额达93亿元，采取打击与帮扶并举应对，防止事态扩大。其中，已向风险较大的13家企业派驻工作组。邯郸市打击和处置非法集资领导小组负责人说，当前非法集资案件正在抓紧侦办当中，帮扶工作也在同步进行，非法集资群众整体趋于理性，总体上形势可控。
　　多个项目涉民间融资
　　在邯郸当地网站上，流传着一份开发商跑路的清单，其中包括金世纪、万聚地产等；新城国际、龙湖公馆、卓峰尚府等因资金链断裂，引起债主群体追债；锦绣江南、力天凤凰城、稽山新天地、幸福馨苑等因交房延期问题引起业主堵马路……
　　记者调查发现，这份名单的部分企业项目确实出现问题。一名开发商坦言，现在邯郸房地产商遇到资金困难，市政府已经介入大量楼盘。
　　随着危机引爆，一些参与集资的群众浮出水面。这些参与房地产项目融资的群众遍布邯郸市及周边县区，一名中间融资商称，邯郸市近10%的家庭参与民间集资。目前这个数据尚无法核实，但是仅卓峰地产参与集资人数就达1万多人。
　　开发商 “跑路”或无法兑付后，集资群众自发组织并登记投资金额，记者通过核对以及结合官方通报，对这些曝出问题项目涉及民间融资数进行了梳理，其中金世纪地产15亿元；康桥地产(龙湖公馆)2.8亿元；正大地产正大领峯3亿元；卓峰地产16亿元；晨巍地产(兰韵家园项目)8000万元以上；锦魁地产锦魁大厦3亿元；另外，玮泰地产、万聚地产也涉及到大量民间融资。
　　这些项目之所以能吸引到如此多资金，主要是不断地以高息诱惑。此外，开发商还许诺现在投资购房有各种优惠政策等。晨巍房地产公司开发的兰韵家园项目就是以购房的名义吸引投资者。购房者手中的“兰韵家园VIP认购预约协议书”显示，预约人确定购买意向，交纳认购诚意金额5万元，VIP认购款有升值功能，协议约定VIP升值期限为一年，升值额为30%。项目开盘时，VIP卡总额可冲抵房款，VIP用户在售楼中心门市价的基础上可享受50元/平方米的购房优惠。
　　一名购房者说，由于购买的是期房，价格会便宜些，加上资金升值，所以很多市民加入到认购行列。以前晨巍房产是按月返息，但今年7月，利息不返还，开发商也失联。目前晨巍房地产征集到的受害者为236名，协议号排到了1600多号，保守估计涉及资金达8000多万元。这个原计划2011年8月就动工的项目至今还是一片工地，资金去向成谜。
　　从银行贷款越来越难
　　庞大的民间融资除了投向住宅楼，还有些投向了写字楼，正大领峯是位于邯郸市人民路的高端写字楼项目。今年7月，正大领峯项目在盖了二十多层后传出资金链断裂，300多名的集资者资金无法兑付。
　　正大领峯项目的投资者于宏伟给记者展示了双方的协议：75万元借款，月息3分，合同期为2014年1月至7月共6个月，借款方用正大领峯项目房源作抵押，并约定到期不能归还贷款方的贷款，贷款方有权处理抵押品。协议中的房产抵押物为26楼的房间，面积181平方米，总价为90.6万元，但记者在现场看到，这个商铺只盖到了十几层。9月15日，记者以投资者身份咨询正大地产，一名工作人员称正大老板没有跑路，“现已刑事立案了，他不会跑的，每周要去***报到。我们公司是正常运转，员工正常上班，我们也不会跑，我们还要等老板发工资。”
　　该工作人员称，项目出问题是资金链断裂，“去年银行就不给我们贷款了，如果银行贷款，我们也不会找个人融资了。”据官方通报，正大民间融资金额为3亿左右。
　　鉴于国家房地产政策收紧，开发商从银行获得贷款已经越来越难。有开发商表示，“银行不贷款，我们也没有办法。”邯郸市住建局办公室冀主任在接受《每日经济新闻》记者采访时说，以前银行喜欢开发商，贷款量大有抵押，但现在开发商不能从银行贷款，这是国家层面的政策，没有办法。
　　开发商资金来源渠道减少，民间资金利息水涨船高，从月息1分涨到2分甚至3分。冀主任说：“如果资金需要不那么大的话，谁也不会出两三分利，一万本金3年翻番，但开发商投5000万能赚5000万吗？现在开发商暴利时代已经结束了。”
　　楼市库存消化或需10年
　　作为三线城市，目前邯郸的房价普遍在5000元/平方米左右，有的高档小区达七八千元，邯郸人的整体印象是：今年房价虽有下降，但降幅不大。
　　巨大的库存量成为邯郸楼市的主要问题。当地一位地产界人士称，邯郸高峰时有500家开发商，近300多个预售楼盘，而且很多大型楼盘。赵都新城20000户能容纳，类似还有汉城花都、中央公园等大型楼盘，这些存量楼盘足可以容纳邯郸160万的中心城区人口。
　　记者到邯郸市房管局采访，但对方拒绝向记者透露邯郸楼市相关数字。公开数据显示，邯郸市仅在2013年主城区回迁房开工就达10470套(户)、竣工15351套(户)。另外，有邯郸当地房地产研究机构人士分析，邯郸在售和预售的商品房项目共约3480万平方米。而2013年，邯郸商品房年售总面积为355.8万平方米，以此测算，当地商品房存量需要消化近10年。
　　不过，冀主任认为，不能仅凭几个数字来判断邯郸楼市的过剩，“现在邯郸市吸引了大量来自周边县的购房者，有些楼盘一半都是周边县市的业主。现在正在推进城镇化，越来越多的人口会进城。”
　　邯郸市委书记高志宏在最近的房企座谈会上也提到，随着该市城镇化进程的不断加快和改善性住房需求的不断增加，房地产业的发展优势将愈加明显，企业一定要高瞻远瞩，对行业未来发展充满信心。
　　在邯郸原来的炒房者李锋看来，现在邯郸楼市存在大量泡沫，今年邯郸市卖楼的广告成为多年未有的风景，不仅大街上，售楼广告直接做到家门口，地产公司全体职工上阵卖楼，“但现在炒房团已经消失，投资性购房几乎为零，刚需该买的基本买了，但库存依然居高不下。”
　　李锋说，由于拖欠工程款、材料款，不少开发商直接用房子抵押，这使得建筑商、材料供应商也成为卖房者。而且建筑商手里的楼盘更优惠，这是一种变相的降价。
　　根据搜房网数据，上半年邯郸市主城区，商品住宅成交5814套，1月邯郸楼市的新房成交套数为1328套，为上半年最高点，4月仅成交751套，进入五六月楼市仍然低迷。
　　在楼市销量低迷的背景下，邯郸开发商的资金链断裂苗头已显现。今年8月8日，邯郸市政府通报了2014年以来非法建设、拖欠工程款和工资造成恶劣社会影响的建设(开发)、施工单位和个人，其中涉及玮泰地产等7家开发商，河北工程建设等10余家建筑商。
　　这些现象增加了购房者的观望情绪，房企业绩下滑销售不畅，导致资金链进一步紧张。房地产市场成交低迷，企业库存去化压力攀升，而资金回笼紧张，任何风吹草动都可以引起整个市场的连锁反应。多位投资者说，有些房企本身没那么大的问题，但是金世纪作为邯郸的标杆房企，它曝出问题后，其他房企跟风，有钱也不兑付。
　　记者在金世纪总部新世纪(36.80, 0.00, 0.00%)广场26楼看到，整个公司已人去楼空，只有几十名投资者，而金世纪获得的荣誉称号摆满了整个房间，其中包括“2012年邯郸市十佳房地产企业”奖状。
　　当地政府打击非法集资
　　事实上，在7月份邯郸地产商连连曝出问题后，8月19日，邯郸市即召开了全市打击和处置非法集资工作领导小组会议和专题工作会议。8月26日，邯郸市再度召开打击非法集资会议，并于当天发出通告，敦促各类非法集资人员和机构负责人于今年9月30日前主动投案自首，积极配合司法机关开展案件调查。