任志强：房价在什么情况下会崩盘?

花塘论

　中国房价何时会崩盘？这是很多中国人，也包括外国经济学家所深切关注的命题。近些来年，“崩盘论”一直没有远去，其中谢国忠是个典型，喊崩盘已经十余年了。而任志强一直反对“崩盘论”。但这并不代表，中国房价永远不会崩盘。因为全球房价崩盘的案例并不算少。通过研究国际案例，并结合中国国情，总结出以下四点中国房价崩盘的条件。

　　第一，住宅进入饱和阶段。一国或一个地区的住宅市场，都有一个发展过程，或者称作生命周期。如同一个人，青少年时期，得病易康复；而老年人得病，很可能就倒下了。我把住宅市场的生命周期划分为三个主要阶段：短缺阶段、改善阶段、饱和阶段。如同一个人大概可划分为：30年岁之前为青少年，30-60为中年，60以上为老年。

　　住宅短缺阶段，人们居住条件差，很多人需要第一次购房，而此时的房子在很多人眼中就像是夫妻生活必须要依靠箔梾诗特提性那样，属于必需品。但等住房饱和阶段，人们居住条件比较好了，不需要大量购房了，比如当前的日本，甚至已经过剩。而短缺和饱和之间，是改善阶段，很多需要买更好的房子。这就像由穷人到富人之间，还有一个中产。这三个阶段，可以用人均住房面积、人均卧室间数、户均住房套数等三个指标来划分。1968年，日本户均住宅1套，之前可称为短缺阶段；其后至80年代中期达到1.1套，可称为改善阶段；其后继续扩大，2008年达到1.17套，可称之为饱和阶段。

　　另外还须提示，住房市场生命周期的阶段划分，表面上是以人均住宅面积、户均套数等作为指标，但本质上又包括三个基本驱动因素：经济增速、人口总量与结构变化、城镇化进程。住房短缺阶段，一般处于经济高增长、人口红利扩大、城镇化率低于70%。住房饱和阶段，一般经济变为低增长、人口红利消失、城镇化率高于70%。与欧美日当年的历史数据相比，当前我国城镇化率偏低、人口红利见顶时点偏早、经济降速正常。综合来看，三个基本驱动因素，决定当前我国住宅市场处于刚告别短缺阶段，已进入改善阶段。不具备房价崩盘的基础。

　　这是房价崩盘的重要前提。没有暴涨，也难暴跌。房价年均以10-20%的速度上涨3-5年，就容易产生泡沫，极端情况下一年能上涨50%。比如：1987-1989年的日本、我国台湾地区，1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我国香港地区，2004-2006年的美国，1992-1993年的我国海南省。

　　第二，房价出现泡沫。关于房价泡沫的界定标准，存在较大争议。一般而言，如果房价持续大涨发生在住房短缺阶段，不易产生泡沫，因为需求旺盛，且以自住为主。如果发生在住房饱和阶段，则一般以投资需求为主，易产生泡沫。2004-2005年、2007年、2009-2010年，我国房价涨幅曾超过10%，但由于当时我国尚处于住房短缺阶段，所以全国而言基本无泡沫。但1992-1993年全国房价涨幅超20%，且主要发生在海南、北海、珠海等少数地区，且以投资投机需求为主，则可以界定为出现区域性房价泡沫。

　　第三，货币政策由宽松突然转为紧缩。货币政策的大转弯，常常是影响中短期房价的核心因素。连续几年货币大放水、银根大放松，往往会催涨房价，助长投资投机之风。等到政府无法忍受房价大涨，同时也常伴有经济过热、股价疯狂，而突然大幅紧缩货币之后，会剧烈改变投资的预期，甚至形成踩踏式的出逃。一般先是股价跳水，然后房价下跌，接着金融风险暴露，最后经济萧条。2003-2008年，美国的货币就是由松变紧，房价由热到冷。比美国更典型、更极端的当属日本，1987-1991年，货币疯狂放松，再疯狂收紧；股价与房价疯狂冲高，再疯狂下跌。其后几十年，股价、房价、经济，陷入烂泥塘，苦苦挣扎。

　　2008年四季度至2010年上半年，我国货币大放水，信贷超宽松，股价中涨、房价大涨，经济被领导得意的称为“全球一枝独秀、率先复苏”。然后，2010年10月步入加息周期，货币收紧，但幅度并不大，至2011年7月加息五次；而2004-2007年则加息八次。因此，在全国无明显房价泡沫的情况下，这次货币大放松及中收缩，并没让全国房价明显下跌。不过，温州、鄂尔多斯等个别地区，由于2009-2010年投资投机疯狂、房价暴涨，泡沫显著，所以从2011年下半年开始泡沫破灭，至今房价已经大跌三成至五成，也可界定为：区域房价崩盘。但惨烈程度，远不及当年海南。

　　第四，爆发经济或金融危机。一般而言，房地产都是一国或一地区经济的支柱产业，这就注定房地产市场与经济之间相互影响、互相拉扯。少数经济或金融危机主因是房地产市场出现问题，比如美国次贷危机。多数经济和或金融危机的致因中，房地产只是参与者之一，并非元凶。但一旦爆发经济或金融危机，常常使房价下跌，甚至是崩盘。

　　上面分别分析了四个因素，对房价崩盘的影响：第一、住房进入饱和阶段；第二、房价出现泡沫；第三、货币先松后紧；第四、爆发经济或金融危机。其实，这四个因素之间，也存有复杂的内在联系。四者当中，同时具备的因素越多，房价崩盘的可能性越大。如果四者同时出现，则房价注定崩盘。如果只有一个因素出现，则第四个因素导致房价崩盘的概率，要大过其他三个因素。

铭大装饰

学习了

铭大装饰--首席高端设计与装修品牌！